Verkehrssicherungspflicht für Eigentümer: Was muss regelmäßig kontrolliert werden?

Als Eigentümer einer Immobilie haften Sie für Schäden, die Dritten auf oder durch Ihr Grundstück entstehen — das nennt sich Verkehrssicherungspflicht und ergibt sich aus § 823 BGB. Stolpert jemand wegen einer losen Gehwegplatte, bricht ein Ast auf einen parkenden PKW, rutscht jemand auf vereistem Zugang aus — Sie haften.

Die Pflicht umfasst regelmäßige Kontrollen und die unverzügliche Beseitigung erkannter Mängel. Was „regelmäßig" heißt, hängt vom Risiko ab. Grundregel: Je höher die Gefahr, desto häufiger die Kontrolle.

Gehwege und Zuwegungen: monatliche Sichtkontrolle bei Privatobjekten, wöchentlich bei Gewerbe und Mietshäusern mit Publikumsverkehr. Zusätzlich nach Sturm, Frost oder Starkregen sofort. Im Winter: Räum- und Streupflicht werktags 07–20 Uhr, sonntags ab 09 Uhr (Flensburger Satzung).

Bäume: Zweimal pro Jahr eine Regelkontrolle (einmal belaubt, einmal unbelaubt) nach der FLL-Baumkontrollrichtlinie. Nach Stürmen oder starken Niederschlägen Sonderkontrolle. Dokumentation mit Datum, Kontrolleur und festgestellten Mängeln.

Beleuchtung in Hauseingängen und Treppenhäusern: monatlich prüfen. Eine defekte Funzel im Treppenhaus reicht für eine Stolperhaftung.

Die Dokumentation ist das Entscheidende. Ohne Nachweis, dass Sie kontrolliert haben, müssen Sie im Schadensfall nachweisen, dass kein Fehler vorlag — das ist fast unmöglich. Mit Nachweis (Datum, Unterschrift, Foto) gilt das „organisierte Vermeidungsverhalten" — und die Versicherung zahlt.

Wir führen für unsere Hausmeister-Kunden in Flensburg ein digitales Kontrollbuch: Jeder Gang mit Datum, Zeitstempel, GPS-Punkt und ggf. Foto. Monatlicher PDF-Bericht an den Eigentümer — dokumentiert, revisionssicher, DSGVO-konform.