Kleinreparaturklausel im Mietvertrag: Was darf umgelegt werden?

Die Kleinreparaturklausel ist eine der häufigsten Streitquellen im Mietrecht. Sie regelt, welche kleineren Reparaturen der Mieter selbst zahlen muss. Viele Klauseln sind aber unwirksam — mit der Folge, dass der Vermieter alles tragen muss.

Eine wirksame Klausel braucht drei Grenzen. Erstens: Eine Einzelbetragsgrenze pro Reparatur (aktuelle Rechtsprechung: maximal 100–120 €, BGH-Urteil VIII ZR 38/90). Zweitens: Eine Jahreshöchstgrenze (meist 6–8 % der Jahreskaltmiete). Drittens: Die Reparatur muss an Teilen erfolgen, die dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen (Wasserhähne, Lichtschalter, Rollläden, Fenstergriffe).

Fehlt eine dieser Grenzen, ist die gesamte Klausel unwirksam — nicht nur der übermäßige Teil. Beispiel: Eine Klausel „bis 150 € pro Reparatur" ist ungültig und der Mieter zahlt gar nichts.

Nicht umlagefähig sind Reparaturen an verdeckten Teilen: Heizungsrohre in der Wand, elektrische Verteiler, Abwasserleitungen unterm Estrich. Auch wenn die Reparatur unter dem Höchstbetrag liegt — verdeckt = immer Vermietersache.

Was Vermieter oft übersehen: Auch wenn die Reparatur unter den Grenzen liegt, muss sie tatsächlich vom Mieter beauftragt und bezahlt werden. Der Vermieter kann nicht einfach seinen Hausmeister schicken und die Rechnung umlegen. Ausnahme: Notfälle, wo Gefahr im Verzug ist.

Praxis-Tipp aus Flensburg: Wir empfehlen Vermietern, die Kleinreparaturklausel zu streichen und stattdessen einen Hausmeistervertrag abzuschließen, dessen Kosten als Betriebskosten umlagefähig sind. Das vermeidet Einzelstreitigkeiten, sorgt für schnellere Reparaturen und ist für den Mieter am Ende oft günstiger.